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调控背后 心理因素影响中国楼市

中国楼市的调控,基本上是越调越涨;民众的心理因素短期内对中国房价的影响,是否已经超过了市场因素?宏观决策者难以把握心理因素对房价的影响,这很可能会为未来中国楼市的波动,留下更大挑战。

 


《超讯》2017年5月号

最近十几年来,房价是中国社会恒久的话题。几乎人人都会谈论到。而房价最终将涨到什么样的高位,则似乎无人可以预测。2016年的下半年,在各种经济指标都不乐观的情况下,房价却一骑绝尘,突然猛升。很多城市土地拍卖不断创新高,“地王”频出。深圳、北京、上海等一线城市,部分楼盘更是超过了每平米十万的高位。年底,政府出台强力调控,才算暂时压住了房价。

但是今年的两会之后,房地产市场再度勃兴。中国房价某个时间段的涨与跌,似乎已变成了一种集体无意识的恐慌。正如2011年,日本福岛核电站发生事故之后,全中国大地,从东南地区的大城市到西北小城镇,全都在抢购食盐一样。这是一种并没有多少实际理由的集体无意识,其背后,或许是国人缺失安全感的表现?

短期内大范围内的异常波动,不得不令人关心心理因素在短期内对中国房价的影响,是否已经超过了市场因素?在这些年的房价涨跌大潮中,无论看涨或看空,都有自己的逻辑。而这些逻辑都是基于现实的因素和变量。看涨者关注中国的城市化、土地财政、中产阶级扩大、流动性的宽松等等;看跌者则关注政府调控的力度、社会稳定、租售比等等。但在中国,不同区域经济差异甚大,经济因素对各地房价的影响也截然不同。可是,现在却出现了联动的涨跌与集体对政府调控的逆反。

“史上最紧”调控出台  房价仍上扬

很多论者认为,这么多年来,中国楼市的调控,基本是越调越涨。去年年底的调控只是暂时压制的上涨幅度。今年两会之后,面对再度勃兴的楼市,政府下达更为严苛的调控令,是不是也只能暂时发挥效力呢?目前来看,很可能也是如此。根据国家统计局最新的统计发现,3月份,70个大城市中,在调控新政出 台后,只有八个城市房价下跌。对此,交通银行宏观研究员夏丹表示,尽管不排除有季节性因素的上涨,但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下,房价仍然上扬,表明“控房价”还任重道远。

这个“史上最紧”的调控,就是指3月17日从北京开始的“认房又认贷”调控。过去长期以来,各地通过户籍、社保、首付比例等调控房价。对于二套房都有更严苛的规定。从北京“3·17新政”开始,第二套房的交易近乎被堵死。该“新政”规定,如果要在北京购房,就算过去没有在北京买过房,在全国其他城市买过房,那么也算二套房,不管这房子是否有贷款,在北京重新购房的首付比例,都需要从百分之三十提高到百分之六十。北京发布这一新政之后,全国各地,包括郑州、广州、深圳等地,也纷纷跟进。

市场对这个调控的回应,目前还没有完全呈现。也许未来两三个月之后,会有更清晰的态势出现。市场的回应,不只基于经济层面的因素,也会基于购房者的心理因素。其实,从2016年开始,这种心理因素已经很明确了。


去年年初,中国经济下行的趋势已经很明确,很多人认为“凛冬将至”。在回答什么才是最好的保值资产时?很多人想到了房地产。因为中国人可投资的机会 并不多。而房地产近20年的单边上涨,成了很多人最为倚重的投资领域。这种情况之下,不止普通消费者将房地产当成“最不差”的选项,连众多企业也开始押注房地产市场了。在去年的“地王”热潮中,处于领跑地位的,并非由传统房地产企业,而是一些传统行业的企业。比如,在2016年8月份,拿下上海“地王”的融信中国,只是最近才转向房地产的中型企业。

更重要的是在中国崛起过程中,对于普通民众来说,买房子几乎是最好的提升自身财富的机会。依靠房子来进行财富升值,比依靠努力工作、创业等等,更为切实可靠。不想落在时代后面的人,也相信,只要买房,就有机会。这也成为一种精神因素。如此,心理因素对中国购房者的影响,更趋深化。还有,从2015年开始,人民币也出现了贬值的趋势,再加上国内货币量超发,对外贬值、对内通胀,未来会变得越来越糟,这成了考验中国人信心的挑战。如此,这种心理因素更加会影响到购房决定。

心理因素始终无法改变市场规律

心理因素的影响,对于宏观决策者来说,更难以把握。这很可能会为未来中国楼市的波动,留下更大的挑战。心理因素的影响,对于购房者来说,也未必是什么好事。因为强大的心理作用之下,往往会让人忘却风险,卷进前所未有的泡沫热潮中。特别是在中国。住房制度的改革,是从上世纪九十年代末才开始,整个中国房地产市场到现在也不过20年,基本都处于一个上升周期,并没有暴跌的经验。更没有因房屋下跌而出现的负资产的情况。但是,市场的规律,有涨必然有跌。心理因素固然可以影响短期交易,却无从彻底改变市场规律。

每一波信心背后,都需要有实在的逻辑推动,十年前,因为人们相信刚性需求没有获得释放,所以有信心房价还会上涨;现在,因为人们相信,对内通胀、对外贬值之下,房地产将是最好的保值资产,所以有信心房价会继续上涨。那么未来呢?恐惧不足以成为一种实在的逻辑。如果这种心理因素背后的逻辑是脆弱的,那么,房地产市场的拐点就要出现了。

文/李永峰,《超讯》2017年5月号

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